پروژه های ساخت و ساز و مشارکت در ساخت، مسیری مناسب برای خانه دار شدن - بیباپ

بعضی از افراد تصمیم به ساخت و ساز نو یا بازسازی ملک خود دارند، ولی نمی توانند از عهده هزینه هایش برآیند. یا اینکه بعضی از افراد زمین یا ساختمان کلنگی دارند، ولی به علت نداشتن تخصص و سرمایه کافی، تمایل دارند با سازندگان مشارکت نمایند تا سود خوبی نصیب هر دو طرف گردد. اما این قرارداد حساسیت های زیادی دارد و برای اینکه مسائل بعدی پیش نیاید باید نکات مهمی را بدانید که در این مطلب به آنها می پردازیم.

مشارکت در ساخت چیست؟

مشارکت در ساخت نام پیچیده ای ندارد و همان طور که معین است به قراردادی گفته می گردد که می توانید به یاری دیگران کار نوسازی یا بازسازی ملک را انجام دهید. به عنوان مثال شما یک زمین یا ملک کلنگی دارید و می خواهید به جایش آپارتمان بسازید. طبیعی است که از نظر اقتصادی یا تخصصی خودتان نتوانید از عهده کار برآیید. اینجاست که با یک پیمانکار شریک می شوید تا آپارتمان مورد نظر را بسازید و هم شما و هم او، سود کنید.

مزایای مشارکت در ساخت

بعضی فکر می نمایند اگر هنگام ساخت و ساز شریک داشته باشند، کار به خوبی پیش نمی رود یا دچار مشکل می شوند. البته این تصور اشتباه نیست و حتما باید دقت کنید. ولی اگر شریکتان را به درستی انتخاب کنید یا سراغ بانک ها بروید و قوانین مشارکت در ساخت را در نظر بگیرید، مشکل خاصی پیش نمی آید. ضمن اینکه این مدل همکاری مزایای خوبی هم دارد که در ادامه می بینید:

• اتمام سریع پروژه: شاید دلتان بخواهد خودتان وارد عمل شوید و کم کم کار را پیش ببرید. اما به دلایل مختلفی چون مشکل نقدینگی یا گران شدن مصالح و هزینه های ساخت، احتمال طولانی شدن پروژه زیاد است. ولی به یاری یک فرد یا تیم خبره می توانید خیلی زود پروژه ساخت و ساز را تمام کنید.
• سودآوری مناسب: یکی دیگر از مزایای مشارکت در ساخت، سودآوری خوب است. اگر کار ساخت و ساز به درستی و در زمان مناسب پیش برود، می تواند به یاری شریکتان به سود خوبی برسید. طبیعی است که زمین خالی یا یک خانه کلنگی به تنهایی سودی ندارد و مهم این است که روی آن ساخت و ساز انجام گردد.
• نوسازی و بازسازی بافت فرسوده: همان طور که در مطلب بافت فرسوده شهری چیست و چه تسهیلاتی دارد، اشاره کردیم، می توانید به یاری وام ملک های قدیمی و کلنگی را بسازید. اما اگر در پی این هستید که آپارتمان بسازید، به یاری یک شریک حرفه ای احتیاج دارید تا هم کار اصولی پیش بروید و هم از تجربه های او بهره ببرید. ضمن اینکه فقط به یاری وام نمی توانید پروژه را تمام کنید.
• ساخت و ساز استاندارد: موضوع کیفیت اهمیت زیادی دارد. بنابراین نباید اجازه ندهید که کمبود نقدینگی یا تخصص به پروژه شما لطمه بزند. اینجاست که مشارکت در ساخت به یاریتان می آید تا یک ساختمان با کیفیت بسازید.

انواع قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت، عنوان شفاف و واضحی دارد. اما نکته مهم اینجاست که موضوع ساخت و ساز خیلی مهم است. چرا که براساس آن نوع قرارداد معین می گردد. به همین علت، براساس موضوع ساخت و ساز، می توانید یکی از انواع قراردادهای زیر را منعقد کنید:

• مشارکت در ساخت بنا: این قرارداد یکی از متداول ترین نمونه هاست. همان طور که معین است، در این قرارداد فرد یا شرکت پیمانکار در ساخت و ساز ساختمان مسکونی، تجاری و… با مشارکت خواهد داشت. این قرارداد می تواند برای یک ساختمان یا به صورت انبوه سازی منعقد گردد.
• واگذاری زمین برای انبوه سازی: یکی دیگر از قراردادهای مرسوم مشارکت در ساخت، واگذاری زمین برای انبوه سازی است. در این حالت یا دولت به انبوه سازان زمین می دهد تا ساخت و ساز انجام دهند، یا فردی زمین دارد و برای ساختمان سازی با پیمانکاران وارد قرار می گردد.
• اجرای طرح آماده سازی: در این نوع از قرارداد مشارکت در ساخت، کلیه مراحل آماده سازی پیش از ساخت، مانند خیابان کشی، معین معبر و… در اختیار پیمانکار قرار می گیرد.
• مشارکت پیمان مدیریت: در بعضی از موارد، مالک زمین می تواند هزینه، دستمزد ها، مصالح و کارگران را تأمین کند. اما نمی تواند کار را به درستی مدیریت کند یا تخصص لازم را ندارد. به همین علت با یک مجموعه مدیر قرارداد امضا می نماید و درصدی از کل هزینه های اجرا و دستمزدها را به عنوان حق الزحمه می پردازد.

• بیشتر بخوانید: با قوانین و مسائل حقوقی املاک در فروش و اجاره آشنا شوید

قوانین مشارکت در ساخت

اگر تصمیمتان برای مشارکت در ساخت جدی است یا می خواهید کسی به عنوان شریک در کنارتان باشد، باید با قوانین و نکات مهم این قرارداد آشنا باشید. در ادامه به مهم ترین موارد اشاره می کنیم:

• حتما مطمئن شوید کسی که آورده او ملک یا زمین است، واقعا مالک آن باشد. برای این موضوع می تواند اسناد موجود یا وکالتنامه را استعلام کنید.
• تغییرات و نوسان های موجود در بازار مسکن و نرخ تورم، دو عامل مهم در معین اندازه مشارکت و درصد سود دو طرف قرارداد است.
• جزئیات موجود در قرارداد باید به طور کامل به وسیله طرفین تکمیل و معین و تکلیف گردد.
• هزینه های کلی ساخت و ساز در شهرهای مختلف فرق دارد. بنابراین محاسبه قیمت باید براساس قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در همان منطقه باشد.
• اگر تصمیم گرفتید کار ساخت و ساز به صورت مشارکتی انجام گردد، ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه را همان اول کار محاسبه کنید.
• سهم هر یک از طرفین را می توان به صورت توافقی معین کرد. اما معمولا صاحب اصلی زمین یا ملک 55 تا 60 درصد، و پیمانکار هم 40 تا 45 درصد سهم دارد.
• حتما برای تعهدات طرفین ضمانت اجرایی تعریف کنید تا در صورت بروز مسائلی بعدی بتوان پیگیری های لازم را انجام داد.
• اگر صاحب زمین یا ملک هستید و می خواهید کار ساخت و ساز را به شرکت پیمانکار بسپارید، حتما اعتبار و پیشینه آنها را آنالیز کنید. ضمن اینکه علاوه بر امضای رسمی باید مهر شرکت هم پای قرارداد زده گردد.
• در صورت احتیاج از وکلا یا مشاوران حقوقی یاری بگیرید تا قرارداد منعقد شده هیچ مسئله ای نداشته باشد.
• برای دریافت ضمانت، بهتر است چک بگیرید که در صورت بروز مشکل بتوانید راحت تر پیگیری کنید.
• فرقی نمی نماید با یک فرد یا یک شرکت به عنوان پیمانکار قرارداد امضا می کنید. مهم این است که در بازه های زمانی معین باید گزارش های لازم از اندازه پیشرفت پروژه و هزینه های صورت گرفته را دریافت کنید.
• اگر جز صاحب زمین و ملک، شریک دیگری وجود دارد یا فرد دیگری امکان نظارت برای کار پیمانکار را دارد، این موضوع باید در قرارداد قید گردد.
• در صورت فوت صاحب زمین یا ملک، ادامه کار بر عهده ورثه خواهد بود.
• در صورتی که زمان قرارداد به انتها برسد ولی هنوز پروژه تمام نشده باشد، اگر قبلا در قرارداد جزئیات این موضوع اشاره نشده باشد، طرفین حق فسخ یا ضرر ندارند.

• مطلب مرتبط: فرصت های سرمایه گذاری در زمین و املاک کلنگی در تهران

معین سهم مالک و سازنده

طبیعی است که پیش از آغاز قرارداد مشارکت در ساخت، طرفین به فکر سهم و سود خودشان باشند. همان طور که پیشتر هم اشاره کردیم در شرایط فعلی، 55 تا 60 درصد سهم مالک و 40 تا 45 درصد سهم سازنده است. البته چون مالک باید در طول فرایند ساخت و ساز در جای دیگری سکونت داشته باشد، سازنده باید این هزینه را بپردازد. برای محاسبه این هزینه که به آن بلاعوض گفته می گردد، می توانید یکی از دو روش زیر را انتخاب کنید. البته یادتان باشد که بیشتر توافقی است:

1. یک میلیون تومان به ازای هر مترمربع از مساحت خانه کلنگی در منطقه ای که قیمت آپارتمان نوساز در آن بیشتر از 6.5 میلیون تومان برای هر مترمربع است.
2. استفاده از فرمول روبه رو که در آن X همان اندازه بلاعوض است: X = A% × C - B% × P

• کل ارزش ملک = P
• قدرالسهم سازنده = B
• کل هزینه ساخت = C
• قدرالسهم مالک = A

نمونه قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت هم مانند هر قرارداد دیگری مفاد معینی دارد که باید همه آنها با دقت پر شوند. از این لینک آموزشگاه املاک خبرنگاران می توانید نمونه قرارداد مشارکت را دانلود کنید. ازطریق همان لینک، اطلاعات حقوقی و نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت را هم می بینید.

منطقه ها پرطرفدار برای مشارکت در ساخت

اگر آگهی های مشارکت در ساخت را روی سایت خبرنگاران ببینید، تنوع زیادی دارد. اما بسیاری از آنها جنبه های مشترکی دارند. معمولا گزینه های پرطرفدار مواردی هستند که متراژ آنها تا 500 متر و در بافت فرسوده قرار دارند. البته که سازندگان آماده دارند در هر نقطه ای از شهر با شما مشارکت نمایند. این سازندگان صفر تا 100 کار را به صورت کامل انجام می دهند و آماده هرگونه سرمایه گذاری هستند.

ضمن اینکه در بسیاری از موارد برای متراژهای بزرگ تر سهم 60 به 40 برای مالک و سازنده در نظر گرفته می گردد. اما در موارد کوچک یا تک قواره سهم به صورت 50-50 تقسیم می گردد. ولی بیشتر موارد 50-50 است. در خصوص هزینه بلاعوض هم بیشتر موارد روی مبلغ توافقی تاکید دارند ولی بعضی حداقل متری 7 میلیون تومان را در نظر می گیرند.

نوترین آگهی های پروژه ساخت وساز شامل مشارکت و پیش فروش در خبرنگاران

جمع بندی

مشارکت در ساخت یک قرارداد دو طرفه میان صاحب زمین یا ملک قدیمی است و سازنده یا پیمانکار است که برای نوسازی یا بازسازی اقدام می نمایند. این قرارداد منافع زیادی برای طرفین دارد و به همین علت خیلی ها در پی آن می فرایند.

اما این قرارداد جزئیات و نکات مهمی دارد که حتما باید به آنها دقت کنید. در این مطلب موارد مهمی چون جزئیات قرارداد، سهم طرفین، هزینه بلاعوض، نحوه پیشبرد کارها و نکات مهم مشارکت در ساخت صحبت کردیم.